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【2026年版】不動産売却後に確定申告は必要？不要なケース・税金・申告方法まで
不動産を売却したあと、
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「確定申告って本当に必要？」
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「会社員でもやらないとダメ？」
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「利益が出ていなくても申告するの？」
と不安になる方は非常に多いです。
結論から言います。
✅ 利益（譲渡所得）が出たら原則必要
✅ 3,000万円控除を使う場合も必須
✅ 損失が出た場合でも申告した方が得なケースあり
この記事では、不動産売却後の確定申告について、必要・不要の判断基準から税金計算まで、わかりやすく解説します。
不動産売却で確定申告が必要になる理由
不動産を売却して利益が出ると、「譲渡所得税」がかかります。
譲渡所得の計算方法
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
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取得費：購入価格＋購入時の諸費用
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譲渡費用：仲介手数料・解体費・測量費など
この譲渡所得がプラスなら課税対象です。
会社員でも、年末調整では処理されないため、自分で確定申告が必要になります。
不動産売却後に確定申告が必要なケース
以下に該当する場合は申告が必要です。
① 売却益が出た場合
譲渡所得がプラスなら原則申告義務があります。
② 3,000万円特別控除を使う場合
マイホーム売却時に使える特例です。
この制度は、租税特別措置法に基づき、最大3,000万円まで非課税になります。
⚠ ただし、利益がゼロになっても必ず申告が必要です。
③ 相続した不動産を売却した場合
取得費の計算が複雑になるため、ほぼ申告が必要になります。
④ 収益物件（賃貸物件）を売却した場合
不動産売却後に確定申告が不要なケース
以下の場合は、原則不要です。
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売却して利益が出ていない
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特例を使わない
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損益通算をしない
ただし、「不要＝しない方がいい」ではありません。
損失が出た場合でも確定申告した方がいい理由
マイホーム売却で損失が出た場合、
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給与所得と損益通算できる
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最大3年間の繰越控除が可能
になる制度があります。
申告しなければ還付は受けられません。
不動産売却の税率はいくら？
所有期間で税率が変わります。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡 | 約39% |
| 5年超 | 長期譲渡 | 約20% |
※復興特別所得税を含みます。
売却時期によって税額が大きく変わるため、タイミングは重要です。
確定申告はいつまでに行う？
売却した翌年の
2月16日〜3月15日
例）2026年に売却 → 2027年3月に申告
提出先は管轄の税務署、またはe-Taxです。
確定申告に必要な書類
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売買契約書（購入時・売却時）
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仲介手数料の領収書
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登記事項証明書
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本人確認書類
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マイナンバー
購入時の契約書がないと、概算取得費（5%）扱いになる可能性があります。
よくある質問
Q. 会社員でも不動産売却後に確定申告は必要？
→ はい、利益が出た場合は必要です。
Q. 3,000万円控除を使えば申告しなくていい？
→ いいえ。使う場合は必ず申告が必要です。
Q. 売却価格＝利益ですか？
→ いいえ。取得費や諸費用を差し引いて計算します。
まとめ｜売却前に税金シミュレーションを
不動産売却後の確定申告は、
✔ 利益が出たら原則必要
✔ 3,000万円控除を使うなら必須
✔ 損失でも申告した方が得なケースあり
税額は物件ごとに大きく変わります。
売却後に慌てないためにも、売却前の税金シミュレーションが重要です。
「うちは申告必要？」と不安な方は、お気軽にご相談ください。
無料相談・査定受付中
思売却い出のある家の、相続後の整理、住み替えなど、どんなご相談も丁寧にお伺いします。
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