「使っていない土地を親族に1円で売りたい」「売れない空き家を1円でもいいから手放したい」と考える方もいるでしょう。不動産の売却価格は必ずしも固定資産税評価額などと同額にする必要はなく、売主と買主の合意によって決めるのが基本です。そのため、事情によっては1円という極端に低い価格で取引されるケースも考えられます。
しかし、契約書上の売買価格を1円にすれば、税金や名義移転の費用までほぼゼロになるわけではありません。特に親族など個人間で時価より著しく低い価格で売買すると、「みなし贈与」として贈与税の対象になる可能性があります。
今回は「不動産 売却 1 円」と検索している方に向けて、1円での不動産売却と名義移転、贈与税などの注意点を解説します。
不動産を「1円」で売却することはできる？
不動産の売買価格は、原則として売主と買主の合意によって決めます。そのため、双方が合意して売買契約を締結し、実際に代金を支払うのであれば、1円を売買価格とする取引自体は考えられます。
たとえば、老朽化した空き家や利用しにくい土地、山林などでは、所有を続けることで管理の手間や維持費が発生する場合があります。建物の解体などに多額の費用が見込まれる物件では、取得後の負担も考慮して非常に低い価格で取引される可能性があります。
ただし、「1円で売買できる」ことと「その不動産の価値が税務上も1円になる」ことは別問題です。売買価格だけを見て税負担を判断しないことが重要です。
1円売却では「みなし贈与」に注意
特に注意したいのが、個人間で時価より大幅に低い価格で不動産を売買するケースです。
国税庁によると、個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与によって取得したものとみなされる場合があります。
たとえば、相応の価値がある不動産を親から子へ形式上1円で売却したからといって、「売買だから贈与税は関係ない」とは限りません。
また、「著しく低い価額」に該当するかどうかは、一律の割合だけで決められるものではなく、個々の具体的な事案に基づいて判断されます。
贈与税を避ける目的で安易に1円売買を選択するのはリスクがあります。親族間などで低額売買を検討する場合は、契約を結ぶ前に税理士などへ確認しておくと安心です。
1円で売却しても名義移転には費用がかかる
不動産を1円で売買した場合でも、所有者を変更するためには所有権移転登記を行います。
ここで注意したいのは、売買代金が1円だからといって、登記に関係する税金まで1円を基準に計算されるとは限らないことです。所有権移転登記では登録免許税が発生し、原則として不動産の固定資産課税台帳に登録された価格などを基準に税額が計算されます。
また、買主には不動産取得税が課税される場合があります。契約書を作成する場合には、契約金額などに応じて印紙税について確認する必要もあります。
つまり、「1円で不動産を買う＝1円だけで所有者になれる」というわけではありません。税金のほか、司法書士へ登記を依頼する場合には報酬も必要になります。
さらに、取得後には固定資産税や管理費、マンションなら修繕積立金など、物件に応じた継続的な負担も考えられます。
不動産を1円で売却する前に確認したいこと
「どうせ売れないから1円でいい」と判断する前に、まず確認したいのが不動産の市場価値です。
所有者自身が価値の低い不動産だと思っていても、立地や土地の利用方法、周辺の需要などによって買い手が見つかる可能性があります。不動産会社へ査定を依頼し、通常の市場で売却できる可能性を確認してから判断することが大切です。
反対に、建物の解体費や土地の管理負担などを考慮すると、低価格でなければ買い手が見つかりにくい物件もあります。その場合でも、なぜその売買価格になるのか、物件の状況や市場性を整理しておくとよいでしょう。
親族へ不動産を移したい場合は、売買と贈与のどちらが適切なのかについても検討が必要です。不動産会社だけでなく、税務については税理士、登記については司法書士など、必要に応じて各分野の専門家へ相談しましょう。
不動産を1円で売却する取引自体は考えられますが、売買価格を1円に設定しただけですべての負担を抑えられるわけではありません。時価より著しく低い価格で個人間売買をすると、時価との差額が贈与とみなされる可能性があります。また、所有権移転登記には登録免許税などがかかり、取得後の固定資産税や管理費なども考慮する必要があります。
「1円でもいいから手放したい」と思っている不動産でも、実際には通常の売却が可能かもしれません。まずは不動産会社に査定を依頼して市場価値を確認し、そのうえで売却方法を比較することが大切です。税金や登記について疑問がある場合は、それぞれの専門家にも相談しながら慎重に進めましょう。
詳しくは「香川・高松の不動産売却サイト」プラスナイスにご相談ください