不動産を3,000万円で売却した場合、「3,000万円が売上になる」と考える人もいるでしょう。しかし、日常会話で使う売上と、税務・会計上の売上や利益は同じではありません。個人が自宅や相続不動産を売る場合と、法人が社屋や販売用物件を売る場合でも扱いが異なります。売却代金だけを見て税金や利益を判断しないよう、基本的な違いを整理します。
目次
売却代金・売上・売却益は同じではない
売却代金とは、買主から受け取る不動産の対価です。一方、売却益は売却代金から取得費や売却にかかった費用などを差し引いて求めます。そのため、3,000万円で売れたとしても、3,000万円すべてが利益になるわけではありません。
また、「売上高」は企業の通常の営業活動による収益を示す言葉として使われます。所有していた固定資産を一度売った場合と、不動産会社が商品として継続的に物件を販売する場合では、会計上の扱いも異なります。不動産売却では、誰が、どの目的で所有していた物件を売るのかが重要です。
個人の不動産売却は原則として譲渡所得
個人が自宅、土地、マンション、相続不動産などを売却して得た利益は、原則として「譲渡所得」に該当します。土地や建物の譲渡所得は、給与所得や事業所得とは分けて税額を計算する分離課税です。
課税譲渡所得の基本式は、次のとおりです。
課税譲渡所得＝売却による収入金額－取得費－譲渡費用－特別控除額
取得費には購入代金や購入時の手数料などが含まれ、建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代などが該当する場合があります。個人に課税されるのは原則として売却代金の全額ではなく、必要な費用や特別控除を反映した後の金額です。
個人事業主でも事業売上になるとは限らない
個人事業主が店舗、事務所、賃貸物件などの事業用固定資産を売却した場合も、原則として通常の事業売上ではなく、譲渡所得として扱います。
ただし、不動産業者が転売・分譲を目的に仕入れた土地や建物など、商品・棚卸資産に当たる物件の販売による所得は譲渡所得ではありません。事業所得として処理されるため、同じ個人名義の不動産でも保有目的によって扱いが変わります。
法人の固定資産売却は売却損益を計算する
法人が自社ビル、事業用地、賃貸物件などの固定資産を売却した場合、売却代金を収益として認識し、物件の帳簿価額を対応する費用として計上するのが一般的です。両者の差額が固定資産売却益または固定資産売却損となり、法人全体の損益に反映されます。固定資産の譲渡に係る収益は、原則として引渡しがあった事業年度の益金に算入されます。
土地は原則として減価償却しませんが、建物は減価償却によって帳簿価額が下がります。このため、購入時より低い価格で売却しても、売却価格が帳簿価額を上回れば、会計上の売却益が生じる場合があります。
一方、不動産会社が販売目的で保有する物件は棚卸資産です。販売額を売上高、対応する取得原価などを売上原価として処理するため、一般企業による社屋や事業用地の売却とは区別されます。
土地と建物では消費税の扱いも異なる
土地の譲渡は、原則として消費税の非課税取引です。一方、課税事業者が事業用建物や賃貸用建物を売却する場合、建物部分は消費税の課税対象となります。事業者ではない個人が自宅を売却する場合や、免税事業者による売却は通常この扱いとは異なります。
土地と建物を一括で売る場合は、売買代金を合理的に区分する必要があります。「個人なら非課税、法人なら課税」と単純に決めず、物件の用途と売主の課税区分を確認しましょう。
売却前に資料を整理しておく
正確な売却益を把握するには、購入時と売却時の売買契約書、仲介手数料の領収書、登記・測量費用の資料が必要です。法人や個人事業主は、固定資産台帳や減価償却の記録も確認します。
不動産売却における「売上」は、売却代金と同じ意味で使えるとは限りません。個人の一般的な不動産売却は譲渡所得、法人の固定資産売却は売却損益、不動産会社の販売用物件は事業上の売上として扱われるのが基本です。所有者と保有目的を整理し、税務処理が複雑な場合は税理士などの専門家に確認しましょう。
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